6.27 부동산 대책, 부동산 시장에 격변…주담대 6억 상한, LTV·만기·실거주 의무 강화
2025년 6월 27일 정부가 발표한 ‘6.27 부동산 대책’이 수도권과 주요 규제지역의 부동산 시장을 크게 뒤흔들고 있다. 극심한 집값 상승과 가계부채 부담이 맞물리며, 대출 규제 강화의 필요성이 꾸준히 제기되어 왔다. 이에 정부는 사상 처음 주택담보대출(주담대) 한도를 소득과 주택가격에 관계없이 최대 6억 원으로 일괄 제한하는 전례 없는 조치를 단행했다.
주택담보대출 6억 상한…강남·마용성 등 고가 아파트 시장 직격
서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 고가 주택 시장에서는 종전까지 10억~20억 원에 달하는 대출을 활용해 상급지 ‘갈아타기’와 투자성 매수가 활발하게 이뤄졌다. 그러나 새로운 정책이 시행되면서 대출 한도가 6억 원으로 제한돼, 이제 집값이 15억, 20억 원을 넘는 아파트도 대출로 마련할 수 있는 자금이 극히 축소되었다. 예를 들어 서울 아파트 평균 매매가가 12억~13억 원대에 달하는 만큼, 구매자의 자기자본 여력이 중요해진 셈이다.
금융 당국은 이번 6.27 대책을 통해 실제 고액 대출에 의존한 투기적 수요를 원천적으로 차단하고자 한다고 강조했다. 또한 최근 강화된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제까지 더해지며, 실제 대출 가능 금액은 과거보다 상당히 줄어든 상황이다.
LTV·만기 규제 동시 강화, 실수요자 부담도 커져
이전에는 생애 최초 주택 구입자의 경우 수도권 기준 LTV 80%까지 적용됐으나, 이번 정책으로 강도 높게 70%로 축소되었다. 만기 역시 기존 40년에서 30년으로 줄었고, DSR 3단계 적용으로 상환 부담은 더욱 가중된다. 10억 원짜리 주택을 구입하고자 하는 이가 주담대 한도와 LTV 비율을 모두 적용받으면, 기존엔 8억까지도 대출이 가능했지만 현재는 6억 원 한도가 적용되어 추가 자금 마련이 절실해졌다.
사례를 보면 한 30대 신혼부부가 서울 외곽 아파트(매매가 7억 원, LTV 70%)를 구입하려고 할 때, 4억 9,000만 원까지 대출 가능하던 과거와 달리, 이번 대책에서는 전체 주담대 한도가 6억 원을 넘지 못해 자금 운용이 더욱 제한적이다.
6개월 내 실거주 의무 부과…갭투자 사실상 차단
한층 더 주목을 받는 변화는 ‘6개월 내 실거주 의무’ 도입이다. 주담대로 집을 매수한 경우, 반드시 6개월 내에 전입 신고를 하고 실제 거주해야 한다. 이를 어길 경우 대출금이 즉시 회수되며, 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 이 조치는 그간 부동산 시장을 과열시킨 갭투자 세력을 원천적으로 차단하기 위한 정부의 강력한 의지를 보여주는 대목이다.
실제로 투자 수요가 집중되어 있던 강남·노도강(노원·도봉·강북구) 등 주요 지역 거래량이 대책 시행 이후 빠르게 감소했다. 여러 부동산 중개사무소에서는 “정책 발표 직후 매수 문의가 절반 가까이 급감했다”는 체감 호소도 잇따랐다.
다주택자 주담대 전면 금지, 투기 수요에 철퇴
이번 정책에서 또 다른 초강수는 다주택자에 대한 주담대 전면 금지다. 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유자의 주택 구입 목적 주담대가 전면 금지되어, 갈아타기 수요만 한정적으로 인정되고, 기존 주택은 반드시 6개월 내 처분해야 신규 대출이 허용된다. 갭투자뿐 아니라, ‘똘똘한 한 채’ 전략 등 투자성 수요에도 강한 제동이 걸렸다.
전세·생활안정자금 목적 대출도 줄이어 규제
생활안정자금 용도 주담대도 최대 1억 원으로 한도가 대폭 줄어들고, 조건부 전세대출(소유권 이전 조건부)은 전면 금지됐다. 전세자금 대출 보증비율도 80%로 축소되었고, 신용대출 한도는 연소득 이내로 제한되었다. 다양한 방식으로 부동산 추가 투자에 활용되던 금융 루트가 사실상 차단된 셈이다.
시장 반응…집값 안정 기대 속 청년·서민층 좌절감
정책 발표 후 2주일 만에 서울 및 수도권 아파트 거래량은 전년 동기 대비 30% 가까이 감소했다. 한국부동산원 통계에 따르면 대책 시행 직후 서울 아파트 매매 가격 변동률이 약 -0.03%로 돌아서며 2분기 내내 이어졌던 상승세가 일단락됐다. 한편 중산층 이하 청년·신혼부부들은 자금 마련의 어려움과 내 집 마련의 꿈이 멀어졌다는 불만을 토로한다. 특히 “과열 시장은 진정되었다지만 실수요자의 상대적 박탈감은 더 커질 수 있다”는 우려의 목소리가 커지고 있다.
이번 6.27 부동산 대책을 중심으로 ‘주담대 6억 상한’, ‘LTV 강화’, ‘실거주 의무’, ‘수도권 대출 규제’ 등이 네이버와 구글 트렌드를 주도하고 있다. 정부, 금융기관, 주요 언론사에서는 관련 자료와 설명을 온라인에 대거 공개하며 국민 혼란 해소에 힘쓰고 있다. 전문가들은 장기적으로 실수요자를 위한 맞춤형 금융지원 및 중소형 아파트, 임대·공급 확대책이 병행되어야 정책 효과가 극대화될 수 있다고 입을 모은다. 정부 역시 시장 반응을 면밀히 관찰하며, 필요 시 추가 보완책을 신속히 마련하겠다는 방침을 밝혔다.